COLUMN

土地先行の新築アパート物件を購入する際、気を付けるべきこと。「諸費用計算」編

前回まで土地先行の新築アパート投資におけるもっとも重要な項目であります「間取」＆「建築費」をご紹介させて頂き、私が購入検討した際の経験体験をお話させて頂きました。

前回のコラムはこちら➡土地先行の新築アパート投資「建築費」と「間取り」に潜む落とし穴とは？

本日は土地先行の新築アパート投資を検討する上でも最もウエイトが低い「諸費用計算」をご紹介させて頂きます。

これは建築費を精査するときと重複する部分が多いので復習も兼ねて簡単にご紹介させて頂きます。

土地先行の新築アパート投資において気を付ける点は５点あります。

諸費用計算において気を付けるポイント

①不動産登記費用

不動産を初めて購入される方にとっては聞きなれない言葉ですが、これは簡単に説明すると、不動産が誰の物なのか？を主張し管理する物になります。

新築であろうと、中古であろうと不動産登記は必ず行う必要があります。

所有権を移転するための所有権移転登記と借入を起した際、銀行側が設定する抵当権設定登記があります。

これ以外に新築を建てる際は新たに別の登記が必要です。

先ず、土地を購入した際、上物付で購入された場合は解体工事を行う必要があります。

それを滅失登記と言い、登記を行う必要があります。滅失登記とは、建物の登記を抹消する事です。

これをやっておかないと、現場に建物があると見なされ、無い建物に対しても固定資産税が課されます。

費用に関しては、建物の大きさや構造によりますが、約10万円ほど掛かります。

次に新築を建てた際、その建物は新しい建築物になりますので登記登録の必要があります。

建物を新しく生ませるという事ですね。それを表題登記と言います。

次に表題登記を行った者は新しく所有権を主張するので、中古だと所有権移転登記と呼んでいたものが別名所有権保存登記になります。

こちら表題登記は約10万前後、保存登記は建物の評価額によって決まります。

②不動産取得税

不動産を購入し、所有権登記を行ったら、必ず発生する税金になります。税額は土地及び建物の評価額によって変わります。

土地先行の新築アパート投資特有の考え方としては、最初に土地を購入し、建物が無い状態で購入となるので土地取得時は土地のみ取得税が徴収されます。

そして、建物が完成し、表題登記及び保存登記が終わったら建物の取得税が徴収される流れになります。

ここで1点。土地の取得税はその年の1月1日時点で更地なのか？建物付なのか？？で税金が変わります。

更地の場合、多くの税金が請求される事になりますので注意が必要です。財テクとしては、仮に上物付きで11月などに購入された場合、1月1日以降に解体工事を行うなどで税金を減らす事も出来ます。

③仲介手数料

仲介会社からの紹介で購入される場合、土地先行の新築アパート投資は“土地代金の3％”が宅建業法上で認められる仲介手数料になります。

ここ結構知らない方が多いのですが、無い建物は不動産と認められないため、宅建業法上では無い物に対して仲介手数料は発生しない決まりになっております。

そこで業者の多くは建物部分の仲介手数料の代わりとして、コンサル費及び業務委託契約などの手法を用いて請求されますが、それは業法的に認められていないためです。

もちろん、宅建業と認めれない代金の請求は拒否出来ますが、コンサル費等で請求される会社の定款や登記情報などを見ると、きちんとコンサル業という名目が入っている場合が多く、その場合宅建業とは違う部分での費用請求は認められますのでお気をつけ下さい。

④利息

土地先行の新築アパート投資においては家賃発生まで土地決済時から大体1年程度の期間が生じます。

その際、土地の購入資金、建物費の分割資金などで銀行から借入を起こした都度金利のみ搾取され続ける事になります。この費用をしっかり計画しなければなりません。

元本返済は家賃発生まで待ってくれる金融機関がほとんどです。

これに関しては、実績の少ない投資家さんは最初の方は銀行の要求に準じてやって行く必要があります。

取引が多くなり信用を勝ち取るようになると、”根抵当“と呼ばれる設定が行えるようになります。

根抵当権とは、私は権利関係が一番疎く、あまり細かいところまでは分からないのですが、要はこれだけ自由に貸してあげる！という権利です。

例えば1億の土地＋建物の物件に関して、“根抵当”で1億円融資出せますという評価になったとします。

すると、土地に対して1億分の“根抵当権”を銀行が付けます。

すると、借りた本人は自分のタイミングで1億円を銀行から借りられるようになります。

これを利用すれば、例えば建物建設途中の分割実行などでは自分の現金を使って支払い、最後の竣工時に一括実行で戻し、そこから利子を発生させるという方法が取れます。

但し、いくら自由にお金が使えると言っても、必ず金消契約時にその設定された融資額の使用目的は設定されます。他の投資や運転資金などの補充のためには使えません。

⑤建物追加費用

前々回説明しました建築費の追加費用がある場合、諸費用として計算する必要があります。

内容に関しては、前々回のコラム「「高利回り」に隠されたカラクリ！押さえておくべき建築費の項目８つ」を参照してください。

以上が諸費用計算の紹介になります。

中古を購入する場合との違いを特に意識してご紹介させて頂きました。

仲介手数料や取得税的な面において中古より安いと良く言われますが、土地先行の新築アパート投資は支払いタイミングが多岐に渡り、毎月の利息なども考慮すると1回の支払いで全てが終わる中古と遜色ないと考えます。

土地先行の新築アパート投資は1年以上掛けて都度支払いが発生するので資金計画は十分に行うようにしましょう。