COLUMN

いつもＹＫの不動産投資コラムをご覧いただきありがとうございます！

コラムを担当しております、お酒大好き竹澤です。

前回、弊社の代表で自身も現役投資家である金城にインタビューをした際の記事をご紹介させていただきました。

その時のコラムはこちら→「こうして僕は不動産投資家になった！～はじめの一歩を踏み出した日～」

今回は、土地先行の新築アパート投資のメリットやリスクについて弊社のお客様に直接インタビューさせていただくことができました。

１． 土地先行の新築アパート投資、最大のメリット
２． 最も気を付けるべきリスク
３． 怪しい不動産投資話も？
４． 見極めるポイント

こちらの4点について、実名を伏せることを条件に（笑）、

か・な・り、具体的な内容を全て本音で語っていただきました！！！

読み応えのある内容となっておりますので、ぜひ最後までご覧いただければと思います。

土地先行の新築アパート投資、最大のメリット

竹澤
本日はお忙しいところお時間をいただきありがとうございます！

時間も限られておりますので、早速本題に入ってもよろしいでしょうか？

お客様（以後Ａ様とさせていただきます）
いえいえ、よろしくお願いします。名前さえ伏せていただければ何を聞いてもらっても良いですよ（笑）全部答えますので（笑）

竹澤
ありがとうございます（笑）では、さっそく１つ目のテーマ「土地先行の新築アパート投資、最大のメリット」について、他の商品、例えば建売新築だったり中古だったりなどがある中で、なぜ土地先行に取り組むのか、Ａ様のお考えを聞かせてください。

A様
まず僕の中で土地先行の新築アパート投資をやるメリットは大きく３つあるのですが、

1つ目は返済期間が中古と比べて圧倒的に長くとれるので、収支計画が立てやすいっていう点です。

収支計画が立てやすくて、返済期間が長くとれると返済比率を下げることが出来てキャッシュフローにも余裕が出てくるので、ある程度自分の資金計画も立てやすくなるんですね。

そこが僕の中では土地先行の新築アパート投資をやる1番のメリットだと感じています。

2つ目は購入時に出口をそこまで意識しなくて良いので出口戦略が立てやすいっていう点ですね。

木造だろうがRCだろうがどんな構造で作ったとしても、例えば自分が売却しようとする時に、築10年以内の物件だったらある程度は何も考えずに売れちゃうので、そこは土地先行の新築アパート投資の大きなメリットのひとつだと思いますね。

人によるとは思いますが、僕自身の場合だと中古を購入する時って出口が見えてないと手を出さないのでしっかり出口戦略を立ててから購入するのですが、土地先行の場合にはそこまで意識せずに買えるので、個人的には取り組みやすいなと思っています。

最後の3つ目は、当分は大きな修繕が必要ないってところですね。

それは最初に話した収支計画が立てやすいって部分にも繋がってくるのですが、修繕がかからないので修繕積立金の計算が楽っていうのはあります。

この３つが個人的には土地先行で新築アパートを建てる最大のメリットになりますね。

竹澤
なるほど、ありがとうございます。

ちなみに、2つ目のメリットで仰っていた「出口をそこまで意識しなくて良い」という部分、築10年以内の物件だったら売りやすいということでしたが、大体建ててから10年くらいで売却を検討される投資家さんが多いという事なんでしょうか…？

A様
そうですね。木造でもS造でもRCでも、大体10年くらいのスパンで大規模修繕の検討をしないといけないので、外壁とか天井とかそういう部分の修繕工事を考えると、10年経つくらいのタイミングで大規模修繕の前に売却を考える人が多いと思いますね。

もう1つは、自分が大規模修繕をやった状態で売りますよって言うと買い手の人も安心して買えるっていうのがあるので、やっぱりそこは出口として考えるタイミングにはなると思いますね。

竹澤
勉強になります…ありがとうございます！

建売新築と比較しての土地先行の新築アパート投資のメリットって何かありますかね？

A様
それはね、間取を自分で決められるっていうのがメリットかな。

当然、ある程度決まった間取ってのいうのはあるんですけど、その中でも自分がこうしたいとか、細かい部分をいじれるっていうところは土地先行のメリットですね。

建売の場合は当たり前ですけどもう建っちゃってるのでね、あとから何にも文句言えないんですよ（笑）

例えば、自分はバルコニー入れたかったけど建売には付いてないってなったら、もう後から入れることはできないのでね。

そういうのはあると思いますね。

もちろん、大前提として建売よりも土地先行の方が利回りが高いってところもメリットとしてあるけどね。

竹澤
完全に初心者目線の質問で大変恐縮なのですが…、今お話ししていただいたように「間取」に対して自分なりのこだわりをもって取り組む投資家さんってたくさんいらっしゃるのでしょうか…？

A様
うーん、僕は結構こだわりますね。

キッチンやお風呂の位置まで全部変えちゃいます（笑）

自分が過去に作ったアパートで、普通のアパートのボックスで購入したんですね、階高3メートルくらいの。

でもその時どうしてもロフトが入れたくて（笑）、そうすると階高をめっちゃ上げなくちゃいけないんですよ。

普通は5メートルくらいは取るんですけど、僕はそのままそのアパートにロフト入れたりして、ロフト付きのアパートです～他とは少し違うアパートにしました～みたいな売り出し方をしたことはありますね。

竹澤
なるほど、それで客付けが全然変わってくることですね。

A様
そうですね。あとはクローゼットが元の計画だとすごく小さくて、それを居室部分を削って2畳くらいのウォークインクローゼットを入れて間取りを変えちゃったこともあります。

そうやって付加価値を出すことができるってところは土地先行の魅力でもありますよね。

竹澤
色々できることもあるでしょうし、奥が深そうですね～。

そうなると、既に中古や建売で1棟2棟保有している人が次のステップとして土地先行の新築アパート投資に取り組むってパターンが多かったりしますか？

A様
そうですね、やっぱり自分が持っているアパートとかで何か嫌な部分とか気になる箇所が出てきた場合、土地先行でやる時にはそれを網羅してしまえば良いので。

そういう意味では既に1棟2棟持っている人の方が取り組みやすいかもしれないですね。

一棟物件を全くやったことない人だと、もしかするとリスクがない建売の方が適しているかもしれないですね。

竹澤
ちなみに、今だと建売と土地先行の新築アパート投資、利回りってどのくらい変わるものなんでしょうか？

A様
今だと1％くらい変わると思いますね！

僕がやり始めた頃とかは2％とかもありましたね。

その当時ってまだ土地先行の新築アパート投資って全然メジャーじゃなくて、一部の投資家さんとかが話している程度で。

本とかも出てなかったですし、サラリーマンが新築建てられるのが当たり前！みたいな時代じゃなかったんですよね。

リスクという点でも、今となってはリスクになっていますけど、当時はまさかリスクがリスクになるとは思ってなかったので、みんな知らぬが仏状態でやっていたと思いますね。（笑）

だからこそ、やりやすかったのもあるんですけどね～。

最も気を付けるべきリスク

竹澤
ありがとうございます！土地先行の新築アパート投資のメリット、よく理解できました。

では、ちょうど今「リスク」というお話が出たところで、2つ目のテーマ「最も気を付けるべきリスク」について聞かせていただきたいのですが、やっぱり土地先行に取り組むうえでこの「リスク」という部分で躊躇してしまう方も多いと思うんですね。

そのあたり、A様のお考えを聞かせてください！

A様
まず、不動産業者から提示されているボリュームプランとか間取プランというものが、本当に建築確認として下りるのかどうか…ここが第一のリスクです。

業者が出してきた間取プランが間違っている可能性を考えないといけなくて、そこが間違っていると収支計画が全っ然変わってくるので、かなりのリスクですよね。

その次が施工会社リスクですね。

施工会社がちゃんと完成までやってくれるのかという点。

この２つが土地先行の新築アパート投資を行う上で最大のリスクだと思います。

竹澤
施工会社のリスクという点ですが、普通に考えると、建物建てるプロに依頼をしていて「建たない」なんてことはあり得ない！と思ってしまうのですが…、でもそれが起こってしまうということなんですね？

A様
そう。マイホームを建てるわけじゃなくて投資用不動産を建てるってことは、そもそも「安く建てないといけない」という大義名分があるわけですよ。

安く建てればその分利回りに、自分に跳ね返ってくるからね。

逆にマイホームは自分が住むための家を建てるわけなので、どんどん金額を乗せていく傾向があって、だからちゃんと建つ。

でも投資用不動産はいかに安く建てるかにかかっているので、どうしても施工会社を選ぶ際もちょっと怪しげな（笑）会社を選ばざるを得ない…ってところもありますよね。

どこまでそのリスクを作るか、リスクとリターンを分配するかってところが重要なんですけどね。

まぁここだけの話し、僕が過去に建ててもらった施工会社とかほぼ潰れていますよ（笑）

竹澤
えーーーー！！（笑）こ、こわい、です。

A様
そう、怖いよね（笑）ほとんどの会社、今ないもん。（笑）

今となっては、あぁちゃんと建ってよかったなって思っていますけどね。

竹澤
いやぁー、ちょっと衝撃的なお話しでした。（一呼吸おいて…）
それって建築中どこかのタイミングで「建ちません…」と言われるパターンと、建ってから「なんだこの欠陥住宅！」となるパターン、どっちもあるんでしょうか？

A様
どっちもあります！

まぁー、でも建ってから「なんだこの欠陥住宅」ってなる方がまだ良いかな。

他の業者さんに直してもらえば良いのでね（笑）

だからそっちの方がまだましで、やっぱり途中で建ちませんって言われるのが1番きついですよね。

竹澤
そうなった時って、その土地や計画はどうなってしまうんですか？

A様
やり直しです。１から。

竹澤
い、い、いちから？？

A様
そう、ほぼ１からやり直し！

どこまでできているかにもよるんですけどね、でも大体は次の業者さんが入る時に「１からやり直しさせてください」と言ってくると思います。

得体のしれない業者が途中まで造ったものに次の業者も責任取れないので、途中まで造ったものを全部解体して、やり直しってことがほとんどだと思います。

竹澤
なかなか痺れる内容ですね…。

当然、その場合の追加必要って施主さん（投資家さん）負担ですよね？

A様
もちろん。

マイホームを建てる会社さんは資本力がある会社が多いから建った後に支払いをするところが多いですけど、繰り返しになりますが投資用不動産は安く建ててもらう必要があるから信用が薄いような会社にお願いする。

そうすると着工の時に着工金を支払うケースが多くて、それで途中で建ちませんってなると、本当にそのお金はドブに捨てたのと同じことになりますよね。

竹澤
ありがとうございます。この大きな２つのリスクと、最初にお話ししていただいた3つのメリットを天秤にかけて、メリットの方が大きいと感じる人はチャレンジする価値があるってことですね？

A様
そうですね。それを差し引いても、僕は土地先行をやりますね。

もちろんリスクもありますけど、やっぱり返ってくるリターンが大きいですから。

竹澤
融資の部分で素朴な疑問があるのですが…、そもそも最初に融資を受ける際は、当然ですが予め想定している土地価格と建築費の金額で融資を受けるわけですよね？

ところが途中で先ほどお話しいただいたようなトラブルが発生して結構な追加費用がかかるってなった場合、追加で融資をお願いするんでしょうか…？

A様
その通り、銀行に追加融資をお願いするというのが１つの手法ですね。

属性だったり銀行との付き合いが長かったりすると、銀行も追加で融資を実行してくれますね。

だけど仮に追加融資が難しいってなってしまうと、自分で何とか用意するしかないですよね。

竹澤
なるほど、ということはやっぱりある程度自己資金に余裕がないと、なかなか厳しいですよね？

A様
絶っっ対、そうだと思います。

まぁ、ただ昨今は年収700万とかのサラリーマンでも土地先行の新築アパート投資ができるケースもありますからね。

僕個人としては、やめとけよって思いますけど（笑）

本人がやりたいって言うならそこは本人の意思なのでね。

ただ1つ思うのが、自分自身が責任を持ってやりたいのか、業者さんに「大丈夫ですよ、問題ないですよ」と言われて「じゃあ業者もこういうなら…責任も取ってくれるなら…」みたいな感じでやるのか、どちらの気持ちでやるのかは非常に重要で。

後者の気持ちでやるのは大間違い。

それで失敗しても自業自得だなって思いますよ。

僕は失敗したら乞食になれば良いや～みたいな覚悟でやっていますからね（笑）

竹澤
（笑）後者のような方は、安全に建売新築を購入していただくのが良いかもしれないですね。

A様
そうですね。ただ、僕は10年くらいこの不動産投資に携わっているのですが、仲の良い業者さんや投資家仲間とよく話しているのは、段々と責任感のない投資家が増えてきたなって。

僕の周りの長くやっている投資家さん達はやっぱり責任感も行動力も半端ないですもん。

苦難の乗り越え方というか。

問題が起こったときにそれをどう解決していくか、本当にすごいですよ（笑）

そういう人達と比較するとね、最近は何か起こるとやれ施工会社が悪いだ業者が悪いだ、誰が責任を取るんだとか言う人が多いです（笑）

僕の知ってる投資家さんは、自分の施工を担当してる下請け会社の社員の給料を払いながらやってもらってたよ（笑）

竹澤
ｗｗｗ自分で雇っちゃったんですね（笑）

A様
そうそう、お給料払ってあげるから、この現場だけは何とか最後までやってくれって。

あと、完了検査が引っかかって、役所から全部解体しろって言われて、それを何とか乗り切った人もいるね。

その人は設計会社にいくらか上乗せして払って、民間の申請機関のお偉いさんと設計会社とで話をしてもらってきて。

それで何とか解体は免れて中間検査まで戻して最後までやり切ったんですよ。

すごい行動力でしょ？

これが本当の事業主だなって思うし、僕も見習わないとなって思いますね。

繰り返しになりますけど、今は責任の擦り付け合いをしている人が本当に多くて、そういうのを見ると、なんだか質が落ちたなぁ～なんて思うわけですよ。

銀行がまさにそうだけど、ここ数年で融資の属性のハードルを上げているでしょ？

それって一理あって、やっぱり高属性の人たちはそれなりに自分の人生に責任もって生きていたから今の地位や環境があるんだと僕は思うんですよ。

だから土地先行とかをやっても、きっちり自分で責任を取れる人が多い。

銀行だって、もし何かあったときに誰かの責任にしようとする人より自分で責任とれる人の方が良いでしょ？

だから僕としてはもっとハードルを上げても良いんじゃないかな～って思ったりしています。

怪しい不動産投資話も？

竹澤
ありがとうございます。

今の部分にも少し繋がってくるのですが、3つの目テーマ「怪しい不動産投資話も？」について、私個人的には怪しい投資話って想像以上に沢山あると思っていて、私なんかが知っているのって本当に氷山の一角なのかなって。

例えば謳い文句だけはご立派で、バンバン集客して、自分にもできるって思わせてチャレンジしたけど、蓋を開けてみたら全く話が違うじゃん！みたいな。

そういう人たちが一気に増えたことも先ほどの「質が下がった」というＡ様のお話しにも通じるところがあるのかな～って思ったり。

Ａ様も何か怪しい投資話を持ち掛けられたご経験ってありますか？

A様
そうですね～、本当にそういう怪しい話しっていーーーーーーっぱいあります（笑）

僕の時はシェアハウス全盛期で。

あの有名なかぼちゃを筆頭にね。

そのシェアハウスの誘いが当時はめちゃくちゃ多かったですね。

『シェアハウスを建てませんか？建てたら自分たち（業者）がサブリースで家賃保証しますから、仮に入居者が入らなくても安心してくださいね。投資家さんは毎月通帳を見ているだけで良いですよ～この机上の数字は確定なんですよ～。』ってな具合に口説かれるわけよ（笑）

詐欺ではないけどね、もちろん。

でもそんなうまい話しあるのかなとは思っていました。

竹澤
なるほど～、かぼちゃの話しは有名ですよね。

そもそもシェアハウスが上手く行かなくなった原因ってどういったところにあったのでしょう？

A様
単純にお金が回らなくなったというのが一番の原因でしょうね。

それもそうですよ、だってシェアハウスの立地がびっくりするくらい悪くて。

綾瀬駅徒歩20分とかね（笑）

そんなところのシェアハウス、誰も住まないですよね？（笑）

なので当然、入居者が集まらない。

でもサブリース契約はしてしまっているので投資家に家賃保証はしないといけない。

それで段々とお金が回らなくなって、サブリース契約を解除しますってなった途端、投資家が怒って、明るみになったというのが実態だと思いますね。

僕も説明会とか行きましたもん（笑）

竹澤
でもやらなかったんですね！

A様
だって明らかに立地がおかしいもん！

だって綾瀬駅徒歩20分だよ？（笑）

他の立地も絶対に人はいらないでしょ！って場所ばかりだったから。

そこが僕の中ではやらない指標ですね。

仮にサブリースなしで自分で建てた場合に、入居者はいるのかな？って立地ばっかりだったので。

もしそこで紹介されたのが恵比寿駅徒歩5分とかだったらやってましたけどね。

竹澤
なるほど、でもそれって業者側もこの場所だと入居者はいらないってわかってましたよね、きっと。

そんな立地のところを保証しますからって言って売ってたってことですよね。

A様
そう。あともう1つ、これはちょっとオフレコ話だけど（笑）

僕が説明会に行った不動産会社を調べたら、ちょっと色々わかったことがあってね。

それで辞めようって思いましたね。

竹澤
怖い怖い・・・。ちょっとこの話は出せないのでカットしますね。（笑）

シェアハウスに限らず、世の中には何か悪いことを考えて売りつけてくる業者がまだまだいるってことですよね。

A様
うん、いっぱいいますね。

本当にいっぱいいるし、高属性になればなるほど騙される人が多くなると思いますね。

意外に属性が低い人の方が騙されないです。

相手にされないので、まず。

そこはかなりメリットなんですよ。

僕もそうでしたけど、お金持ってない人ほど不動産投資したほうが良いと思っているんです。

何故かというと騙そうとしてくる奴はお金持ってない人は相手にしない。

逆にお金持ってない人に物件売ろうとしてくる人って結構いい人が多いんですよ（笑）

そんな人でも親身になってちゃんと相手にしてくれるわけですから。

僕が知り合った業者の中でも本当数名しかいないです。

お金持ってない人には変な奴はあまり寄ってこないし、逆にちゃんとした人と出会いやすいのはメリットですよ。

僕自身も不動産投資をするようになって、ある程度資産を持つようになったら、変な奴がどんどん寄ってくるようになりましたもん（笑）

見極めるポイント

竹澤
そうだったんですね（笑）

貴重なお話し、ありがとうございます。

では最後のテーマ「見極めるポイント」について、怪しい話に引っかからないためのポイントなどあれば教えてください。

A様
そうですねぇ。

僕の場合は、どんな話であろうと自分に美味しい話なんて来ないって大前提として思ってるんです。

だから美味しい話が来た時に「怪しいな」って思うようにしてます。

あとはネットに載っている話に美味しい話はないって思ってます。

ネットに載っている時点でみんなが周知していることですし、本当に美味しい話っていうのはインサイダーで取引されていくものなので。

竹澤
ネットで上手いこと謳っている話には気を付けたほうが良いということですね！

A様
そうですね。

でもまぁ、詐欺的な話しだってインサイダーで来るので何とも言えないんですけどね（笑）

騙されないようにするためには何だろうな～・・・。

やっぱり自分なりの知識をしっかり得ないといけないですよね。

自分がわからないことには絶対に投資しない。

怪しい話ほど単純じゃないことが多くて、何か複雑だったりするんですよ。

一時期、民泊の某サービスが流行りましたけど、あれも何かよくよく話を聞くと無駄に複雑だったり。

竹澤
確かにありますよね。

一見簡単そうに見えて、よくよく話を聞くとなんか複雑で。

詳細を突っ込むとなんか濁されるみたいな。

A様
そうそうそう。

だから不動産に限らず投資というのは、自分が難しいと思ったことには手を出さないこと。

僕は店舗とかにも手を出さないです。

人に部屋を貸すということだけしかやらないんです。

それに、難しいことほど実際にはそれほど儲からないと思うんです。

株とかもそうですけど、トレードとかチャートとか見て複雑なことをやり出すと大抵失敗する。

本来ならもっと単純で、自分が信頼している企業にお金を貸すっていうシンプルな話なはずなんですけどね。

結局のところ、誰が聞いても理解できるシンプルな話の方が成功しやすいということだと思います。

それが「騙されない」に繋がるのかなと。

自分が誰かに説明したときにその人を理解させられるような投資じゃないと、手を出すのは危険だと思いますね。

竹澤
たくさんの貴重なお話しありがとうございました！

最後にこんな質問するのもどうかと思いますが…Ａ様の中ではＹＫって良い会社ですか？（笑）

A様
ｗｗｗそれ聞く？（笑）

これはあくまでも僕の意見ですよ。

ＹＫという会社は、自分できっちり責任をもって最後まで取り組めるという人にとっては、とても魅力的な会社だと思います。

その商品含めて。

ただ、正直に言うと、ある程度任せたいとか、何か起きたときに責任取りたくないとか、そういう方にはおすすめしません。

やめた方が良いよって言いますね（笑）

土地先行の新築アパート投資には今日お話ししたようなたくさんのメリットもありますけど、リスクもありますから。

それでもチャレンジしたい！という方にとっては、ＹＫさんは親身になってくれますし、一緒にやっていくのはありかなって思います。

あとはやっぱり利回りの良さですね。

よく自社の利益を考慮してこの利回でやっていられるな？って思います。

僕は自分で土地を仕入れてやっているのでＹＫさんの利回見ると、薄利でやってんだな～って思います。

そこは本当に魅力だと思うので、ある程度経験のある玄人さんには良い会社だと思いますよ！

ただＹＫさんが紹介してくれた施工会社にほとんど会いましたが、香ばしい臭いがしますね。

自身でやるなら兎も角、これをお客さんに紹介するんだから倍大変だと思います。

他人は思ったより優秀じゃあないですよ金城社長！ってアドバイスしたいです。（笑）

あ、あと。

・・・・すみません、もう少しだけ語ります。（笑）

ＹＫさんは勿体ない会社だとつくづく思います。

もっとお客さんを騙して良いと思う。

どういう事かと言うと、多くの人は投資リテラシーが低いので、利回なんか放っておいてきちんとした商品として提供した方が会社の信用度は上がると思うんですよ。

それをギリギリの施工会社使って、自分たちの首絞めながら最大限の利回を提供しているんでしょ？

問題山積じゃないですか？

商品として成り立たない現場も出て来るでしょう。

そうなると、社会は信用しなくなりますよ。社会は逆なんですよ。

そんなの不動産投資の本質を知らない人を相手にするんだったら無難にやった方が会社としては良いと思いますよ。

だからもっとお客さん騙せば良いじゃん！って思います。

このままだと本質を語っておきながら実現出来ていない事実があり、それに騙された！ってギャーギャー騒がれるのがオチですよ。

もし自分が業としてＹＫさんと同じ事業するなら、まあ僕だったら自分が絶対使わない大手の施工会社使って安心！安全！を謳いますよね。

そしてガッポリ利益抜いて、投資家さんは毎月マイナスにならない程度の資金計画で進めます。

その方が社会はバカの集合体なので信用度が上がるんですよ。

なので金城社長には不動産投資の本質をそんな生真面目に提供する必要は無いんじゃないですか？誰もそれに気づかないですよ。ってお会いした時は言ってます（笑）

竹澤
愛あるお言葉、ありがとうございます…（涙）

そしてかなり詳しいところまで本音で語っていただき本当にありがとうございました！

期待に応えられるよう、日々精進してまいります。今後ともよろしくお願いいたします！

インタビュー内容は以上となりますが、いかがでしたか？

今回は予定していた時間をオーバーしながらも、かなり具体的なところまで本音でお話ししていただきましたので、他では聞けない「土地先行のリアル」をお伝え出来たかと思います。

最後までご覧いただきありがとうございました。次回もお楽しみに★