COLUMN

収益物件をお探しの皆様は、普段どのルートから物件の情報を得ていますか？

既に付き合いのある不動産業者から直接情報をもらっているという方もいらっしゃるかと思いますが、不動産投資のポータルサイトに登録したり、不動産業者のメルマガを購読したり、ホームページ上で探したり、という方も多いかと思います。

先日のコラム「水面下の収益物件情報を手に入れる３つのテクニック！」でもご紹介しましたが、好条件の物件であればあるほど、いわゆる“水面下”の取引で売買されていくことが多いです。

そのため、ネットに掲載されている物件では好条件のものが中々見つけられないな…と感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

今回のコラムでは、ネット掲載物件は買わない方が良いのか、売れ残り物件を賢く購入する方法などご紹介したいと思います。

ネット掲載物件は買わない方が良い？

なぜかネットに掲載されている物件には「惜しい！」と感じるものが多くないでしょうか？

「もう少し価格が安ければ…」「もう少し駅から近ければ…」と、何かとマイナス面が目についてしまいますよね。

この理由は先ほどお伝えしたように、良い物件は水面下で売買されるケースが多く、大体の不動産業者は物件を仕入れた際、真っ先に自社の「すぐに買えそうなお客様」に紹介します。

次に「条件次第では買ってくれそうなお客様」「すぐに買ってくれそうな他の不動産業者」などに紹介し、それでも決まらない場合にはネットに掲載しよう！となるパターンが多いのです。

つまり、言い方によってはネットに掲載されている物件＝売れ残りとも言えます。

不動産に限らず、売れ残った商品には何かしらの売れない理由があります。

そのため、ネットに掲載されている物件にはどこか惜しいポイントがある場合が多いのです。

しかしながら、ネットに掲載されている物件は買わない方が良いのかというと、そうではありません。

あくまでも掲載元の不動産業者が紹介した一部のお客様は購入に至らなかったというだけで、他のお客様であればすぐに購入に至る場合もありますし、その物件がご自身の目線に合っていれば何の問題もありません。

また、一部例外もあり、不動産業者によっては余計なことは考えず、仕入れた物件はすぐにネットに掲載してしまおう！という会社もありますので、運よくそういった物件に出会うことができればネット上でも「好条件」の物件と巡り合えるというわけです。

さらには「価格変更」されている物件なんかもよく見かけます。

こういった価格変更された物件は当初強気の価格設定で売り出したものの、売れ残ってしまったがために（売り手も早く売りたいので）価格を下げたというケースがほとんどです。

前述の惜しいポイントとして「もう少し価格が安ければ…」に当てはまった物件が、価格変更によってご自身の希望購入価格になっていれば、この物件は「買い」ということになります。

こういった掘り出し物の物件はネット上に沢山あります。

高くて見送りにしていた物件を1年待って希望価格で購入できたといった話も良く聞きますし、ネットに掲載されている物件で「価格が高くて見送りにした物件」は時々チェックしておくと良いでしょう。

売れ残り物件を賢く購入する方法

１． 指値交渉をしてみよう！

収益物件を購入する際によく耳にする「指値交渉」ですが、言い換えると「値引き交渉」です。

売れ残り物件の場合、たとえ既に価格変更で値下げされていたとしてもそこからさらに値引き交渉できる可能性があります。

指値交渉をする場合は、まず先に物件情報の掲載元である不動産業者にコンタクトを取り、対象となる物件の詳細や他に買い手候補がいるのか、売主の状況などをヒアリングしてみましょう。

他に買い手候補がいる場合には指値の金額にも影響しますので、必ず確認が必要です。売主が売り急いでいる場合などは指値交渉が成立する確率も上がります。

また、指値交渉をする際には、その理由を明確にしておくことも大切です。

ただ出来るだけ安く買いたいから！ということではなく、「自分の属性ではこのくらい融資が出て、自己資金はこのくらい用意できる。そのため、この金額なら確実に購入できる」などといった明確な指値の根拠を伝えるようにしましょう。

対象となる物件がどれ位の期間売れ残っているかにもよりますが、1年以上経っている物件などは狙い目です。

２． 過去のメルマガやLINEを見返してみよう！

不動産業者からのメルマガやLINEで物件情報を得ている方も少なくないと思います。

過去に送られてきた物件で「もう少し価格が安ければ…」という物件があるかチェックしてみるのも良いでしょう。

業者も“売れ残り”と思われたくないので、そう何度も情報は流しません。

実はまだ売れずに残っているということも大いにあり得ます。

ポータルサイトなどを検索するよりも可能性は低く、手間もかかるかもしれませんが、本当の掘り出し物に出会えるかもしれません。

３． “おとり物件”には気を付けよう！

売れ残り物件を賢く購入する際に、気を付けなければいけないのはいわゆる“おとり物件”です。

おとり物件とは、不動産業者が集客目的のために掲載している「実際には購入できない（売る気のない）」物件のことを言います。

すごく好条件で価格も手頃。そんな物件をエサに集客し、「ついさっき売れてしまいました…」など色々と言い訳を並べて購入できない状況を作り、本来販売したい他の物件を紹介するという悪質な方法です。

一見、好条件の物件なのに長期間売れ残っている場合には、おとり物件である可能性もあるので注意が必要です。

いかがでしたか？ネットに掲載されている物件には掘り出し物もあり、一概に「買わない方が良い」とは言えないことがおわかりいただけたかと思います。

特に、気になった物件を高額という理由で見送りにした場合には、価格変更になる可能性や指値交渉が成功する可能性がありますので、諦めずにチェックしてみると良いでしょう。