COLUMN

新築アパート投資には大きく２つの方法がありますが、１つは既に建物が完成した物件を購入する建売新築という方法です。

もう１つ、新たに取得した土地（もしくは既に所有している土地）に一からアパートを建築する土地先行の新築アパート投資という方法があります。

土地先行の新築アパート投資の場合、既に持っている土地がアパート用地に適していれば問題ないのですが、多くのケースは新築アパート投資に適した土地を探し、購入することになります。

今回は土地先行の新築アパート投資に失敗しないための土地探しのポイントをご紹介いたします。

土地探しのポイント①：事前準備

土地探しを始める前に、購入条件を明確にしておきましょう。

「不動産投資は自分なりの目線を持つことが大切」と耳にしたことがある方も多いと思いますが、予算はもちろん、利回りやエリア、駅からの距離など自身の購入条件を事前にはっきりさせておくことは土地探しの際にも非常に役立ちます。

良い条件の土地はすぐに売れてしまいますから、自身の購入条件に合致した土地を見つけた際にはすぐに買付を入れる必要があります。

その際、購入条件がはっきりしていないと「もっと駅から近い方が…」「もう少し利回りが高い方が…」と迷いが生じ、買付を入れるタイミングが遅くなり、結果その土地は売れてしまったということも十分起こります。

そうならないためにも事前にしっかり購入条件を明確にしておく必要があります。

土地探しのポイント②：立地

新築アパート投資において、立地はとても重要視されるポイントですが、ただ単にエリアや人口、駅乗降者数などを元に判断するのではなく、ターゲット需要に合った立地であることが非常に重要です。

ターゲットが単身者向けの場合には次のような点が挙げられます。

・通学や通勤に便利な場所であること

近くに大学があれば学生の入居が見込めますし、例えば新宿駅まで乗り換えなしで15分など、複数路線が乗り入れるターミナル駅にアクセスしやすい場所であれば需要も高くなります。

・駅からの距離

ファミリータイプのアパートやマンションの場合は部屋の広さなどの関係上、駅から離れている物件も多いですが単身者向けの場合には駅から徒歩10分圏内（都心では15分以内）が一つの目安となります。

・周辺環境にコンビニやスーパー、飲食店などが充実していること

近くにスーパーやコンビニがあることはもちろん、その店舗が何時まで営業しているのか？例えば24時までのスーパーが近くにあれば仕事帰りにも寄ることができるため喜ばれます。

また単身者にとって近くに飲食店やお弁当屋さんがあるかなども入居時のプラスポイントになりますので事前に調べておきましょう。

他にも、病院や区役所などの公共施設はどのくらいの距離にあるか、治安は良いかなども判断ポイントとなります。

また、土地の将来性としてそのエリアが再開発が進んでいる地域か、人口減少エリアかなどわかる範囲でチェックしておくと尚良いでしょう。

土地探しのポイント③：需給バランス

新築アパート投資で重要なキーワードとなるのが「需給バランス」です。

例えば、都内23区（都心部）と埼玉（主要駅以外）の土地があった場合、都内23区の方が賃貸需要も高く、安定したアパート経営が出来ると思われるかもしれません。

しかしながら、賃貸需要が高いと誰もが思う場所には既にたくさんの賃貸アパートが存在しており、供給過剰となっている可能性が高く、仮に新築効果で先5年は満室稼働となってもその後は年々入居付けが厳しくなっていくことが予想できます。

競合が多いということはその分賃料や設備で差別化を図る必要があり、想定していた利回りを下回ってしまうことも多々あります。

大前提として、都心のアパート用地は価格も高額で誰もが買いたいと思っているため、手に入れるのはかなりハードルが高いと言えます。

一方、主要駅ではない埼玉の土地の場合にも一定の需要があるにも関わらず供給が足りていないエリアであれば、多少ニッチな駅であっても満室稼働となり安定したアパート経営が出来る可能性が高いです。

特に埼玉エリアは人口が増えている地域が多いにも関わらず、供給数が足りていない駅がかなり多くあります。

このように一概に人気のエリアで土地探しをはじめるのではなく、少し範囲を広げて需給バランスという観点から探してみると好条件の土地が見つかるかもしれません。
需給バランスの考え方についてはこちらの記事で詳しく紹介していますので、宜しければご覧ください

土地探しのポイント④：面積・地形・接道

エリアや価格の面で良い土地が見つかったとしても、その土地の面積がアパート建築に適していなければ意味がありません。

一般的には200㎡ほどあると良いとされていますが、一都三県では良い条件でその広さの土地はなかなか見つかりません。

弊社では、一都三県の場合、最低７０㎡（角地の場合は６０㎡）必要と判断しており、実際に販売してきた土地も100㎡~200㎡の範囲であることが多いです。

また、単純に土地の面積だけでなく他にも気を付けなければいけないポイントがいくつかあります。

建蔽率や容積率、高さの制限、隣の建物との距離の制限、道路斜線制限、日影規制などなど…これらはエリアや土地ごとに細かく規制されています。

例えば100㎡の土地があった場合、建蔽率が60%と80%では建築可能な建物の大きさが変わってきますし、3階建てのアパートを建築しようと思っていても高さや道路斜線の制限で2階建てのアパートしか建たないとなった場合、収支が大きく変わってしまいます。

これらの規制を全てクリアする条件で、最大どれくらいの面積にアパートが建てられるかを把握することが必要です。

さらに、そこから共用廊下、バルコニー、共用階段などに一定の面積を使用します。そして残った面積が住居スペースとなるわけですが、これら共用スペース・住居スペースには最低必要な寸法が決まっていますのでそこも合わせて検討する必要があります。

また、地形によっても大きく変わります。綺麗な四角になっている土地を「整形地」、そうでない土地を「非整形地」といいますが、同じエリア・同じ面積であっても非整形地の方が割安であることが多く購入を検討される方も多いと思います。

しかし非整形地はその形に適したアパートしか建てられず当然、整形地より制限も増えます。同じ敷地面積であっても、整形地では12戸入るところ非整形地では9戸しか入らないといったことも起こります。

同じく、接道も見ておきたいポイントです。

アパートなどの建築物を建てる際には「幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と建築基準法で定められており、これを守る義務があります。

また、アパートなどの集合住宅の場合は間口が最低4m以上必要となります。

見つけた土地が間口4m以上か確認が必要です。

万が一、4m未満であっても、道路と土地の境界線から間口を後退させる「セットバック」という方法で建築可能になる場合があります。

この方法では道路の中心から2m離れた位置を間口とするのですが、建蔽率や容積率は、セットバック後の敷地面積を基準として計算しなければならないため、想定していたアパートとならない場合もあり、注意が必要です。

このように、その土地にどのようなアパートが建てられるのかは面積や地形、接道など様々な条件によって異なります。

しっかりと勉強し、土地探しの際に役立てましょう。

土地探しのポイント⑤：公法上の規制・条例

次に気を付けたいポイントとして、公法上の規制や地域の条例が挙げられます。

公法上の規制によってアパートが建てられない土地も一部存在し、「工業専用地域」「市街化調整区域」「農地転用できない農地」などがそれにあたります。

また、市区町によって様々な細かい条例が定められていることも多く、例えば埼玉県和光市には“ワンルーム条例”が適用され「15戸以上より1部屋25㎡以上」にしなければなりません。

他にも同じく埼玉県越谷市には「駐車場附置義務(戸数×30%)」という厳しい規制があります。

これらの条例によって同じ土地の大きさでも全く違う建築計画になりますので、その土地の地域にどんな条例があるのかは事前に把握しておいた方が良いでしょう。

土地探しのポイント⑥：収支計算

最も重要なポイントが収支計算です。前述のように、立地や需給バランスを加味し、良い土地を見つけ、面積や規制、条例などをクリアしてその土地にどのようなアパートが建築可能か検討した後には収支計算を行います。

どのくらいの収益と利回りを確保できるかを計算していくのですが、仮にその土地には一部屋25㎡のワンルームが12戸建てられそうだとなった場合、立地や周辺の家賃相場から7万円という賃料設定をしたとします。

このアパートを利回り8％で運用したいと思ったら次の計算が成り立ちます。

12戸×７万円×12ヶ月＝1008万円（年間賃料）

1008万円÷利回り8％＝1億2600万円（総事業費）

土地の価格が4000万円だとした場合、

1億2600万円―4000万円＝8600万円

この8600万円が建築費＋その他諸経費で使える金額ということになります。

この金額で建築が可能であればその土地の購入を進めても問題ありません。

難しい場合にはもっと低い利回りでの運用を検討する必要があります。

さらに、この収支計算で十分な数字が出たとしても、実際には想定しているアパートが建たない可能性もあるため、本当にこの土地に想定しているアパートが建つのか建築士に間取依頼を行います。

そこで出た間取りを元に、もう一度収支計算を行い、問題なければ買付を入れることになります。

想定していた間取りが入らなければ当然収益や利回りも変わってきますので、必ず信頼できる建築士に依頼するようにしましょう。

土地探しが難しい理由

以上のように、新築アパート投資で失敗しないための土地探しにはいくつものポイントがあります。

これらすべてを自分自身で行うことができれば、かなり割安で土地を仕入れることができます。

土地や物件の価格は、業者が間に入れば入るほど、業者の利益が上乗せになり、どんどん高くなります。

つまり、自身で良い土地を見つけ、購入することができれば利益を最大化できるというわけです。

しかしながら、細かな規制や寸法、条例などプロの不動産業者でも全て把握している人の方が少なく、現実的には自身で全て行うには難易度が高いのも事実です。

そのため、割高になっても不動産業者から良い土地を紹介してもらう方が安心というわけです。

弊社では、建築プランと合わせて土地をご提案しています。

この建築プランでアパートを建てれば、このくらいの収益・利回りが確保できますよと明確にご提示しておりますが、その一方で、リスクを承知で「利益を最大化したい」「高い利回りで運用したい」というお客様のご要望にお応えするための会員制サロンも運用しております。

このサロンでは弊社が利回り7.5-10％以上狙えると判断した良質な土地をご紹介し、ご自身でアパート・マンションをプロデュースしていただきます。

その中でメインのコンテンツとなるのが「設計プラン入れ指南」です。

【土地探しのポイント④：面積・地形・接道】にてご紹介した建蔽率や容積率、高さの制限、隣の建物との距離の制限、道路斜線制限、日影規制など様々な観点から設計プラン入れのノウハウを事例と合わせて指導いたします。

サロンメンバー様への全体講義に加え、マンツーマンでの指導も行いますので確実に設計プラン入れが取得可能です。

信頼できる建築士・建設会社のご紹介もさせていただきます。

もちろん、それ以外は全てお客様任せということではなく、ご自身で行ったプラン入れのチェックや収支計算、売契・重説の確認、契約締結のサポートなど各種サポートも充実しております。

もしご興味ございましたらお気軽にお問い合わせください。

いかがでしたか？新築アパート投資で失敗しない土地探しについて６つのポイントをご紹介させていただきました。

難易度が高いと思われるかもしれませんが、より確実に土地を仕入れるためには必要な知識となります。

中には細かな規制や条例を把握しきれていない不動産業者も多くいるため「想定していた建物が建たない！」など土地購入に関するトラブルを回避するためにも最低限この６つのポイントは抑えておきましょう。